泽界房产 | 万科学位纠纷的法律评论
融创摇号门和万科学位门是近期西安楼市的两起大事件。今天我们来说说万科学位门中的法律问题。
一、关于购房合同


开发商拿出合同，买房人看过之后想修改合同条款时，置业顾问会拿出合同，指着下面这行字说，合同内容是国家规定好的，咱们不能修改。相信，很多买房人看到“XXX监制”这行字的时候，都相信了置业顾问说的这句话。可是，你知道吗，这份合同的原样其实是这个样子的：

有什么不一样吗？“示范文本”四个大字看到了没有？什么意思知道吗？
对，这个合同确实是“中华人民共和国两大部局制定”的，可它的内容不是强制的，而是“示范”给你看的，是告诉你：买房是个复杂的交易，你们买卖双方的合同里不仅要有房号、价格、交房时间这些基本要素，还要包括交房标准、供暖、供气、面积差、违约责任等等一大堆的内容需要约定。你们需要就这些内容一条一条的约定清楚，避免以后发生纠纷。起草人甚至处心积虑的设置了很多对买房人有利的条款，而房管局更是为了广大业主的利益，强行要求，示范文本上的内容只许填空，不许删除。于是，开发商为了避免示范文本中对自己不利的内容，不得不在合同中的补充协议里写入大量的内容改变前面的约定，我们常看到一些合同，补充协议比前面的正文内容还要多。
所以，说什么“合同是国家规定的，不能修改。”让这骗人的鬼话见鬼去吧。
二、关于学位
上一版的《商品房买卖合同示范文本》是2000年发布的，那时没有学位一说，所以示范合同里没有学位的内容，示范文本里都没有写学位，开发商当然不会傻乎乎的主动把学位写进合同，所以当年万科在广告上铺天盖地的写一房一学位，却始终不把这一点写到合同里，如今业主无法要求万科承担违约责任。2014国家部局针对新时代、新变化，发布了新版的示范文本，西安市也终于在2017年下半年正式启用了新版合同。新版的示范文本里，已经将学校明确写进了合同里。

但请注意，合同里只是写了学校要在什么时候达到什么进度，并没有说要保证业主的孩子能够在这里上学。
注意，再次强调，这是提醒你要就此进行约定，所以你可以和开发商约定，要确保我的孩子在某一年，可以在这个学校上学。
当然，开发商不可能和你这么约定，因为这样的约定不科学。至于怎么约定，咱们另文再研究。
三、万科吹牛的旧账怎么算
对于以后的事情，咱们以后再说。先说说现在，万科的业主就没有办法维权了吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》2003年就发布了，这里明确规定：
第三条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
从业主们的描述来看，万科当年的宣传应该是已经符合这一条的规定了，现在，他们需要做的是，找到当年的宣传资料，并且证明学位与房价是紧密相关的，要用证据、用数据说话，而不是自己拿嘴说。
当然，学区房和学位房是不一样的，如果万科宣传的是学区房，而业主却认为是学位房，那么，这属于业主认识偏差，那多花的房款只能算是给自己交了学费，用不到娃娃身上了。
四、违约责任怎么承担
在业主们搜集到学位导致高房价的相应证据后，可以向人民法院起诉开发商合同违约，要求承担违约责任。这个违约责任怎么承担呢？
第一种方式：要求开发商退还差价款。当年60万的房子，因为承诺了学位卖到了80万元，现在学位无法兑现，那么，可以要求开发商退还多收的20万元。
问题是，要如此准确的证明这一点，真的很难。
第二种方式：要求开发商赔偿远距离上学的经济损失。本来我在家门口上学，只需要10分钟，而且交通安全、方便，无需家长接送。现在去远距离学校，需要半小时，而且需要家长接送。后者家长接送，付出了大量的时间成本、交通费成本。那么，对接送的人工成本、交通费成本进行合同测算，折合成现金价值，由开发商予以经济赔偿。
第三种方式：强行把孩子送进已经满员的小区学校。这个，根本不可能，就不要想了。
五、堵路——维权者变成了违法者，悲剧本可以避免
对于此类事件，很多的人觉得我去政府闹吧，闹的大了，政府自然会出面解决问题。可是，任何人在维护自己权利的同时，都不应该侵犯他人的合法权益。堵路，无疑是严重影响了正常的社会秩序，给别人造成了大量的麻烦，上班迟到了、赶飞机耽误了、交通瘫痪了，本来自己是维权的，却变成了侵权的，而且是违法的，轻者违反了《中华人民共和国治安管理处罚法》，重者甚至触犯了《刑法》，所以，如何正确维权，是每一个维权者都需要考虑了，不能任性胡来。法不责众，那是你以为的。买房时已经因为不懂法陷入了被动，维权时再次因为不懂法而让自己更加被动，我见过太多真实的案例。
从业这么多年，真诚的建议大家，遇到问题，请找专业的律师，专业的事情还是请交给专业的人去处理。



陕西泽界律师事务所房产律师团队由朱瑞（西安市律师协会建设工程与房地产专业委员会委员、原西安市中级人民法院法官）、周金（中国法学会会员、陕西新闻广播说法时间特邀律师）、杨宝等资深律师组成，十五年来处理了大量房地产诉讼案件，现在将服务前移，在房屋买卖、租赁过程中，从房源合法性审查、合同条款完善、交房验收、过户、质量问题维权等全方位，为您提供专业的法律服务，防范风险、解决纠纷，用通俗易懂的案例让当事人懂得买房、租房过程中遇到的各类问题并提供专业、高效的法律建议。
陕西泽界律师事务所是经陕西省司法厅批准设立，以建筑和房地产法律诉讼、金融不良资产处置、公司事务、刑事辩护等为主要业务的综合类法律服务机构，多名律师在律师协会专业委员会任职、担任政府多个部门法律顾问，多名律师原系法院从事审判、执行工作的辞职法官。是一支业务能力强、服务质量高的专业化团队。
房产律师团队服务范围包括：
法律咨询/ 房屋买卖合同审查/  租赁合同审查/ 购房指导/ 陪同购房/ 纠纷代理/ 不良资产处置/ 按揭断供梳理/ 三角债梳理/ 房屋继承/ 离婚房产分割/ 房产疑难问题解决/ 拆迁安置纠纷/ 农村宅基地纠纷
团队理念：事前防范胜于事后救济


配图来自网络，版权归作者所有。如有异议，来信即删。
本文系房产律师团队law蜗同志原创，如要转载，请注明作者、来源。转载请保持文章完整性，如有断章取义，作者将依法追究法律责任。
文章内容仅代表作者观点，用于学习交流，不代表本公众号观点、立场。