泽界房产 | 律师带您读合同—— 第五条 开发商，你敢发誓吗？


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  第五条 开发商你敢发誓吗 
陕西泽界律师事务所房产律师团队由朱瑞（西安市律师协会建设工程与房地产专业委员会委员、原西安市中级人民法院法官）、周金（中国法学会会员、陕西新闻广播说法时间特邀律师）、杨宝等资深律师组成，十五年来处理了大量房地产诉讼案件，现在将服务前移，在房屋买卖、租赁过程中，从房源合法性审查、合同条款完善、交房验收、过户、质量问题维权等全方位，为您提供专业的法律服务，防范风险、解决纠纷。
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《商品房买卖合同（预售）》第五条：房屋权利状况承诺。
（全文共800字，阅读约需2分钟）


这一条的内容就是要求出卖人承诺，其销售的房屋是权属清晰的，如果不能网签、不能办证，开发商怎么赔偿业主？
之前有过业主买房后，开发商迟迟不给房屋做备案或者办理房产证，为了避免这样的事情发生，怎么办？
就像结婚时要有结婚誓言，如果违背誓言就要遭天打雷劈。买房子同样需要承诺，如果不能网签、不能办证，业主可以要求退房，并赔偿经济损失。而且光有誓言是不够的，需要用法律手段将说过话记录下来才有保障。就像结婚需要结婚证，没有结婚证双方的关系不受法律保护，买房子需要签定书面合同，书面合同约定越细化，买房人的权益越容易受到法律保护。合同的内容是双方约定的，并不是开发商一家说了算的。当然，就西安今年这火爆的楼市，业主根本无力与开发商谈判。但不能谈判，不代表不用看合同内容。想一想，那些交了房款，至今还无法入住、无法办证、四处维权无望的业主，这一条就是为了预防此类现象的再次出现。
  1、出卖人对该商品房享有合法权利
一般情况下，出卖人都会对交易的房屋享有合法权利，这句话写在这里，是再一次提醒购房人，请确认你要买的房子是合法的商品房。如果是小产权房屋，开发商是断然不敢在这儿写这句话的。五证齐全的商品房却也不一定就是出卖人享有合法权利。有这么一个案例：长江、黄河两个公司合作开发一个楼盘，按法律规定该项目在对外销售时只能以商品房预售许可证载明的长江公司名义销售，黄河公司虽然有权分享项目的利润，但不能作为《商品房买卖合同》的出卖人，无权签卖房合同。现实中，有些客户购买的房屋，合同抬头写的是长江公司，落款印章却是黄河公司，有些客户虽然如期拿到了房子，却一直办不了房产证；有些客户更是陷入了两公司纠纷的泥潭中，七八年过去了还没有交房，至今还在维权。
2、该商品房没有出售给本合同买受人以外的其他人
这句话意思是开发商没有一房二卖。西安地区现在已经现实房管局监管，这种风险基本杜绝了。（也有例外，就是开发商没有及时办网签，后来一房二卖了）以前没有预售登记的时候，出现过开发商一房二卖，甚至三卖的事情，可把购房人坑惨了。撑死胆大的，饿死胆小的。市场经济，利欲熏心的商人就像空气中的PM2.5，再优良的空气也不可能PM2.5为0，前些时候，甘肃某地就出现一房三卖的情形。某开发商将楼盘作为在建工程抵押给了银行，后来因为经营不善，银行贷款还不上，建筑公司的工程款也付不起，于是开发商将部分建好的房屋抵作工程款给了建筑公司，另外又将房屋在市场上销售卖给了一些小业主，结果当东窗事发，公安机关就此事介入调查后，一房三卖的事这才暴露。
3、该商品房没有司法查封或其他限制转让的情形
在我的职业生涯中，这样的案子并不少见，合作开发的两个公司因为内部争议产生纠纷，官司打到法院，一方担心另一方将房屋出售，于是申请将还没有出售的甚至是已经出售但没有过户给业主的房屋进行查封。还有就是，前面提到过，开发商建设过程中会将房屋作为在建工程抵押给银行，有的开发商无力还贷，也会出现房屋被查封的情形。
      你也许会觉得，如果有上面说的这些情形，我肯定不会买这个房子啊。合同里说这些话根本没有用啊，都是些废话。现实是，作为示范文本，起草者之所以煞费苦心的将这些内容写在这里，真可谓是为买房人操碎了心。这三句话是不是废话，关键在于后边一段争议处理的约定。买房不像买白菜，一手交钱一手交货，其交易过程会有一个时间段，在这个期间内，有时会发生一些“意外”，这一条的目的就是防范意外的发生，而当意外真的发生时，买房人的权益能够得到保护。没有违约责任的承诺那是逗你玩儿，而有了违约责任的承诺那就是紧箍咒了。此条的作用正在于此。
虽然我们无法与开发商谈判修改合同的内容，但从这一条的内容上，可以看出开发商的诚信度如何。如果开发商没有足够的实力，它是不敢在这里作出让人信服的承诺的。或者开发商的楼盘存在某些问题，他一定会把这一条内容列明的需要承诺的事项删除掉。所以，如果你看到的合同文本这里是完整的、违约金是合理的，那恭喜您，您找到了一个靠谱的楼盘，开发商敢做出这些承诺，说明他是实实在在盖楼的，而不是圈钱的。
另外，注意这里，解除通知是需要书面送达开发商的，不是口头给置业顾问反映，或者给开发商的哪个员工打电话。而且，书面只能是以纸质文件邮寄的方式，除非你们约定了手机短信或电子邮件。
好了，今天就到这里。第二章商品房基本情况说完了，说清了要买什么，下一篇我们开始第三章商品房价款，看如何付款。

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