泽界房产 | 蜗牛故事系列之查封篇
今天接待了一个案例咨询，和大家分享一下。
基本案情：蜗牛先生购买了一套商品房，在长江银行按揭，现在还剩贷款60万元。作生意资金周转，在黄河银行贷款150万元，作了具有强制执行效力的公证债权文书。逾期未能偿还，黄河银行申请强制执行，将房屋查封，是首封银行，2018年4月30日到期。蜗牛还向朋友蚯蚓借款200万元，逾期未能归还，2018年4月底，蚯蚓也准备查封这套房子。房屋总价240万元，债务总计410万元。
下面的故事，蜗牛先生作出这样两个版本的假设：
版本一：黄河银行及时申请了续封，蚯蚓只得轮候查封。
版本二：由于黄河银行的经办人没能在到期日之前申请续封，而其5月4日才休假回来，向法院递交了续封申请。等法院5月5日去续封时，蚯蚓已经于5月2日申请了查封。现在，蚯蚓是首位查封，黄河银行成了轮候查封。
蜗牛先生的问题是：如果拍卖之后，房款不足以归还三家的债权，会怎么分配呢？剩下的钱，他是不是可以不用还了？
为了解释蜗牛先生的疑问，我画了下面这张图。（为了简化，这里没有加入利息的计算。）

如果拍卖的房款足够归还三家的债权，那么，只是清偿顺序的不同，没有什么实质上的差异。
如果拍卖的房款不足以清偿三家的债权，那么，长江银行的抵押权优先，会得到足额的清偿。而不论黄河公司有没有及时申请续封，也不论蚯蚓先生是否成为了首位查封，他们两位都只能按比例获得清偿。对于剩余部分，可以找蜗牛继续催收，蜗牛这辈子就只能给这两个债权人打工了。
    实践中，如果黄河银行及时申请了续封，其作为首封债权人，一般会得到多一点分配。而如果蚯蚓成功在窗口期占据首封地位，那么蚯蚓就会得到多一些的分配。另外，如果黄河银行及时续封了，蚯蚓先生轮候，在执行程序时，蚯蚓先生还得注意要在拍卖款分配之前提交书面参与分配申请，才可以参与到房屋拍卖款的分配之中。
我国没有个人破产制度，所以，无论怎么说，蜗牛先生都得把这410万元的债务还清。
今天的故事就到这里。

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