泽界房产 | 律师带你读合同—— 第一条 什么是”五证齐全”？


    前几期点评了部分西安房地产的案例之后，从今天开始，泽界房产团队的律师将为大家逐条解读《商品房买卖合同》。我们将以建设部和工商总局公布的“示范文本”为基础，带领各位一起来逐条审阅《商品房买卖合同》（预售）。期望对大家在购买房屋过程中，尽量避免风险有所帮助。

今天我们就来看一看这份合同的第一条：


这里涉及到的概念、需要注意的节点包括：
    1、取得方式：出让、划拨。
    国有土地使用权的取得方式有两种，出让，划拨。出让取得一般用于以下几种：住宅、商业、工业用地。划拨取得一般会有以下几种：教育、科研、医疗、军事，主要是一些公共设施用地。
买房需要注意的是，个别开发商会把教育科研用地拿来盖楼然后出售，这种楼原则上是不允许交易的。
    2、土地用途：
    土地用途一般包括住宅、商业、工业用地三种，用途不一样，使用年限不一样，开发商买地所花的钱也不一样。其中，商业最长是40年，工业最长是50年，住宅最长是70年。
    需要注意的是公寓一般是商业用地，只有40年土地使用权期限，也就是说这个楼的土地年限比普通住宅要短很多。
    根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
    3、土地使用权终止日期
    上面说了，土地使用权是有年限的，但我们刚才说的70年、50年、40年，是“最长”使用年限。90年代，部分地方可是出现过土地使用权只有20年的情况。也就是说，虽然你的土地用途是住宅，虽然市场上的住宅使用年限几乎都是70年，但并不是说你面前的这块地就一定也是70年，具体年限，还是看合同约定及土地使用权证载明的内容为准。
好了，“五证齐全”，这里已经提到了三证，下面就看一看这三证长什么样子吧。
    第一是 国有土地使用权证

    第二是 建设工程规划许可证

    第三是  建设工程施工许可证

      上面这三个是合同第一条内涉及到的三个证件。
    第四个是“建设用地规划许可证”，这个合同里没有载明，这样就是四证了。

（图片来自网络。）
    最后，还差一个预售许可证，此证极为重要，所以需要在合同中单独作为一条进行约定，集齐五证，我们就可以召唤护宅神龙了！
    明天我们讲合同的第二条，专门研究“预售许可证”。
    今天就到这里，休息，休息一下。（供稿  朱瑞律师）

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