泽界房产 | 二手房买了之后又被抵押？
 

    这两年，大西安的房市风云诡谲，刚需借钱买房不说，还得遭受一路陪跑、陪摇，你有没有考虑过摇号七八次也买不上房的心情？新楼盘的火爆促成了二手房市场的相对火热，不少摇号摇到怀疑人生后，目光开始锁定二手房，毕竟二手房是现房，相对新房来说还是让人心里踏实些，而且大部分已经装修妥当了，再简单收拾一下就可以居住了。
    但二手房买起来真的不比新房省心，程序相对繁杂不说，主要违约的现象层出不穷。最近，小编就遇到了一种二手房买卖违约的咨询。

    翠花用了120万元买二手房，但就在产权过户前，房子却被卖方悄悄拿去抵押借款了。付了巨额购房款，房子却无法过户，翠花该怎么办？
    案情简介  
    2017年3月和2017年7月，翠花与二娃签订《房地产买售协议》和《房地产买售协议（补充协议）》。协议约定翠花以120万元的价格购买登记在二娃名下，坐落于xxx的房屋。协议签订后，翠花履行了全部购房款的给付义务，并于2017年7月入住该房屋，二娃亦将该房屋的《房屋所有权证》交付翠花。
    二娃在收到购房款后，却拒不履行协助翠花办理房屋转移登记的义务。直至2018年4月21日，翠花得知二娃隐瞒事实采取遗失补证的手段，再次获得涉案房屋的《不动产权属证书（房屋所有权证）》，并于2018年4月10日将涉案房屋办理了抵押登记。后得知，二娃是因为向桂花借了100万，两人在房管局办理了抵押登记。

    问题  
    尚未在房管局网签备案、过户前，房子被抵押！目前翠花无法办理过户登记！
    措施
    目前针对这种情况，翠花有两种维权方式：
    A.请求确认合同有效，要求二娃协助其办理过户手续；
    B.解除合同，请求二娃退还房款、支付违约金。
    问题
    A.翠花与二娃的房屋买卖合同有效，但未进行权属登记
    B.二娃与桂花的抵押合同有效，且抵押登记已做
    法律分析
    由于目前房价上涨，大部分当事人都会选择第一种维权方式，以“保房子”为目标要求。
 
    在本案当中，二娃与翠花签订房产买卖协议，该房产虽尚未过户至翠花名下，但翠花已付全部购房款且实际使用该房。二娃之后将该房产抵押向桂花借款，应认定为无权处分行为。但是，翠花无法证实二娃与桂花属恶意串通，而且该房产担保的借款已实际出借并已办理抵押权登记。根据物权法规定，桂花已善意取得抵押权。
 
    倘若翠花已经进行网签备案呢？
    “网签不等于取得产权。”要正确认定买卖二手房网签备案行为的法律性质。据《存量房买卖合同网上签约办法及实施细则》，二手房买卖合同网签制度是买卖双方将自愿达成的房屋交易结果，通过房管部门网上系统录入备案，是房产交易监管部门的监管行为，不具有创设物权权利的功能，不同于物权法所规定的预告登记行为，不产生相应物权效力。因此，依然存在上述二种权利并存的尴尬局面。
    不过，对于做了网签备案的买卖合同，按照房管部门的通行做法，是不会再给予进行抵押登记的。即使允许抵押登记，也需要先取得买受人的同意。如果真的出现网签之后被抵押的情况，那么可以参照下面的做法，以房管部门为被告提起行政诉讼。
 
 
泽界说法
避免“被抵押”应该怎么做？
买房之后尽快过户
 
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