近期代理了一起法院定性为商品房买卖合同纠纷的案件，经一、二审，发回一、二审，终审法院最终适用惩罚性赔偿的规定，作出由开发商返还购房款、支付房款利息（按贷款利率计）并额外支付房款一倍赔偿金的判决。本文，我们就来说说这个案例，一方面与同仁们共同学习切磋探讨，二方面也是给公司做一个提示，房地产销售须慎重，切不可僭越法律的雷区。

    一、案情介绍
     A公司于2005年6月2日向B公司借款人民币3500万元并签订《有偿使用资金协议》。协议签订当天，B公司转入A公司帐户3500万元，而A公司当即退还525万元作为三个月的利息（月息百分之五），实收借款仅2975万元。 A公司在收款后11个月的时间里（至2006年4月30日）就已经偿还了2330万元，其后不到一年（至2007年5月10日）又偿还了610万元，本金仅余35万元，但是，就在这样的情况下，B公司却坚持向A公司索要巨额利息， 2007年9月5日，A公司无奈之下又与B公司签订《关于<借款协议>的补充协议》，约定还需向B公司支付940万元（利息达905万元）。2007年12月12日，A公司又向B公司支付100万元，至此，A公司所欠本金已经全部还清。由于经营出现重大困难，A公司实在无力偿还900多万元的利息（远远高于银行同期贷款利息），因此，多次与B公司商量降低利息，按照实际借款时间及数额计算适当的利息，但是，B公司却坚决不予让步。后A、B、C公司协商，决定给A公司一年的偿债时间，同时，C公司以签订《商品房买卖合同》的形式用房产提供一年的担保。就这样，2008年1月18日，C公司与B公司指定的第三人签订《商品房买卖合同》，C公司向B公司出具房款收据，B公司向A公司出具还款的收条。
    一年过后，A公司仍无法还款，B公司所指定的购房人即向C公司主张交房，但是，B公司在交涉过程中发现房产其实在签订《商品房买卖合同》以前，就已经网签给了第三方，现第三方在使用，故B公司指定的购房人要求法院判决B公司返还房款、支付利息、赔偿房款一倍金额。

    二、终审判决
    终审法院认为：在签订商品房买卖合同时，C公司故意隐瞒合同约定所售的两套商品房已出卖他人的事实，明知合同目的不可能实现，其行为已构成欺诈，原判撤销双方签订的商品房买卖合同正确。本案事实符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形，因此，本案应适用上述法律规定。据此，C公司的上诉理由均不成立。原审依法判令C公司返还购房人购房款并支付利息损失，按已付购房款的一倍赔偿损失并无不当，应予支持。

    三、商品房买卖合同纠纷惩罚性赔偿数额到底应当如何确定？
    《消费者权益保护法》第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”
    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……”
    从前述两条规定对比，可以明显看出，《消法》所规定的是完全确定的双倍赔偿原则，而《商品房司法解释》却只规定了惩罚性赔偿的上限、确定了一个赔偿责任的尺度范围，这实际上赋予了审判员根据出卖人的过错程度、情节轻重、所得利益大小、造成损失的大小、社会影响程度等来决定赔偿额，而不应当是僵死的。因此，我们将从这个方面来尽量缩减公司赔偿的数额。

    四、商品房买卖合同纠纷当中，哪些情况可以适用惩罚性赔偿条款？
    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对惩罚性赔偿的适用范围做出规定，根据该司法解释，适用惩罚性赔偿的情形包括以下五种：
    1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
    2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；
    3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
    4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
    5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。