作者：刘晓洁律师
 
导读:
      一年来，西安政府接连颁布房屋限购政策。那么，西安限购政策你了解多少呢？刘晓洁律师根据近期产生的房屋买卖纠纷，教你如何在限购政策下购房！
 
A政策知多少
 

限购政策	核心内容	限购区域	户籍限制
2016.12.31 《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知》	2017年1月1日起，只能新购一套住房（含新建商品房和二手房）	城六区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区）	不限制户籍，本市及非本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）
418政策 《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》	2017年4月18日起，购买的商品住房和二手房，需取得不动产权证满2年方可上市交易	城六区 +长安区行政管理区域以及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区	不限制户籍
628政策 《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》	2017年4月18日前：商品房自购房之日起满5年（网签备案时间）；二手房，取得不动产权证满2年。 2017年6月28日起，非本市户籍居民家庭，连续缴纳2年以上的个税或社保	上述区域 +沣东新城	非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）个税或社保证明。   经批准引进的各类人才除外。
913政策 《西安市人民政府关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》	2017年9月13日： 暂停向已拥有2套及以上住房的本市市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房	同上	本市户籍居民家庭、非本市户籍居民家庭区别政策

 
B限购的影响
      2017年1-10月，全省房地产开发企业完成投资2459.68亿元，同比增长11.6%，增速比1-9月提高1.6个百分点，比全国平均增速高3.8个百分点！
     根据上述政府公布数据可知，今年1到10月份，陕西省商品房销售面积同比属于增长状态。西安2017年10月份的新建住宅价格较2016年、2015年也是大幅增长，且价格增长指数也超过了许多同等城市。
 
C律师教你如何购房
看点
01
限购政策前只进行了网签怎么办？
       限购政策细则提示：2017年6月28日以前，已经进行过网签的商品房或二手房按照原政策执行，没有进行网签，但已经签订购房协议，且已支付购房款（含定金、首付款）的，持银行转账凭证等资料，按原政策执行。
  
看点
02
违反限购政策的房屋买卖合同是否有效？
       限购政策并不属于法律、行政法规的范畴，违反限购政策的房屋买卖合同依然合法有效。但是因受限购政策的影响，若交易双方不具备主体资格会导致合同无法继续履行，违约方要承担相应的违约责任。房屋无法办理过户，无法发生物权变动。
  
看点
03
限购政策下借名购房如何认定？
       借名购房显然属于恶意规避现行限购政策，借名购房行为极有可能因损害社会公共利益而被法院认定为无效。若假借他人之名将购房款直接交付给卖方，卖方仅以名义购房人的名字出具票据的，且名义购房人未向实际购房人出具收款凭证的，对购房人而言存在极大资金风险。此种情况下，实际购房人可能非但购不成房，还会产生巨额资金损失。
 
看点
04
找房屋中介购买二手房就万无一失了？
      首先：房屋中介乱象丛生，找中介建议选择有资质的房屋中介，另外不随意和中介签订中介免责的承诺书。
      其次：二手房买卖即便是通过中介机构建议也不要直接将购房款支付给卖方，建议走房管局的资金监管账户，以免日后发生不必要的纠纷。
 
看点
05
购买夫妻一方名下的房屋和名义购房人签订合同就可以了？
     即使产权仅登记在一方名下的房屋也需要双方共同签字确认，若一方签字，另一方也需有公证授权委托书。虽是一方名下的房屋，为防止是夫妻共同财产，以规避日后不必要的纠纷。
 
      对于普通居民来说，购买一套住宅需要倾注大量财力与精力，甚至是一个家庭全部的积蓄，而在实践中，因购买房屋产生的法律纠纷却层出不穷，给很多购房者造成经济损失。尤其在今年政府接连颁布限购政策的情况下，更是容易产法律纠纷。在此提醒大家购房时一定要仔细了解政策，擦亮双眼，尽力避免纠纷。如遇纠纷，及时咨询专业律师解决。