离婚案中的房屋产权分割
案例：刘女士于05年购买商品房一套，价格为35万元人民币，支付首付款10万元后，以银行按揭贷款的方式支付剩余款项。在刘女士按照按揭贷款合同的约定偿还了十五个月的月供后，刘女士结婚了。双方并没有进行婚前的财产公证，婚后，刘女士以自己的工资收入继续偿还贷款并取得房屋产权证书。刘女士的婚姻维持了两年，离婚时刘女士的丈夫要求分割共同财产，双方协商不成诉讼至法院。一审法院认为刘女士是在婚前购买的房屋，房屋所有权当然的属于刘女士，对方不服，向二审法院提出上诉。
　　律师分析：本案的焦点是该房屋应该属于刘女士的婚前财产还是婚后的夫妻双方共同财产。 
　　理论界与司法实务界存在两种观点：
　　第一种观点认为，该房屋应当属于夫妻共同财产
　　《中华人民共和国婚姻法》规定，夫妻关系存续期间取得的所有财产都属于夫妻共同财产，除非双方另行约定，共同财产包括但不限于双方工资所得、奖金所得、收益所得、红利、股息所得、意外所得（例如中奖）以及接受赠与、继承所得等等。而我国法律对房屋产权的移转采取的是登记生效的模式，也就是说只有房屋登记到了买受人的名下才真正属于买受人。本案中，刘女士在婚姻关系存续期间取得了房屋产权证书，也就是取得了房屋所有权，属于《婚姻法》所说的在婚姻关系存续期间取得的房屋财产，应该属于夫妻共同财产。按照这种说法，刘女士的丈夫要求离婚时将该房屋列入拟分割的共同财产是有依据的。
　　第二种观点认为，该房屋属于一方婚前财产。
　　虽然该房屋所有权取得时间是在婚姻关系存续期间，但按照《中华人民共和国物权法》的立法精神和立法模式，物权的变动不承认无因性，其变动需要有两个必经程序，缺一不可。其一：合法、有效的前行为（债权行为）；其二：合法有效的产权移转登记（过户）行为。上述两者具备才能够引起物权的合法变动。也就是说，一处房产的产权变动首先需要有一个前行为，该前行为可以是房屋的买卖行为，可以是就该房屋进行赠与的赠与行为，可以是因为房屋产权人死亡或宣告死亡后继承人对该房屋的继承行为，也可以是房屋产权人和对方产权人达成的房屋互换行为，总之房屋在产权变动之前，一定要有一个原因行为，也就是说房屋变动要有原因。满足上述前行为的条件后，引起房屋产权变动的双方还要到房屋主管部门进行产权变动的登记，也就是俗称的产权过户。上述两个条件成就物权的变动才能够生效。本案中，房屋的所有权证书的取得是在刘女士夫妻双方关系的存续期间，但是该房屋所有权变动的整个行为是从刘女士在婚前签订《商品房买卖合同》时就已经开始了，鉴于刘女士以自己的婚前个人财产缴纳了房屋的首付款，且根据房屋产权证登记名称的实名制度，该房屋产权证书上登记的权利人应当与《商品房买卖合同》一致的原则，房屋权属登记也是以刘女士的名义来办理的，事实上刘女士是该房屋产权变动过程中所有行为的真正实施者，并承担了大部分的房价款（以夫妻共同财产支付的房屋月供远远低于刘女士支付的首付款）所以该房屋的所有权应当属于刘女士。
　　律师认为，上述两种理由都有其产生的理论依据和相关法律依据，但是在处理案件还需要对具体案情进行分析，做到公平公正，才能够真正的使合法权利得到有效保障。
　　首先，在离婚案中确认房屋的所有权，不应当仅仅以房屋产权证书的取得来判定房屋是属于夫妻共同财产还是属于一方婚前的个人财产，对另外一方只是以认定为债权模式为依据进行款项的支付，这样做未免有失灵活性。因为毕竟物权变动的生效需要两个行为的全部满足才能够产生。
　　再者，界定房屋产权归属应当考虑权利人跟物权变动整个行为联系的紧密性以及承担房屋价款的多少来进行综合判定。以夫妻双方为甲乙方为例，如果甲方在婚前以个人名义签订房屋买卖合同并支付了所有房价款，只是在结婚后取得房屋产权证书，该房屋应当属于甲方；如果甲方在婚前以个人名义签订了房屋买卖合同并缴纳了房屋首付款，只是在婚后以双方共同财产来偿还月供，在离婚时月供总额占房屋总价款的比例过低，那么应当在离婚时倾向于认定该房屋的所有权属于甲方，因为以共同财产支付月供，所以，已经支付了的月供部分的一半应该认定为甲方对乙方的债务，由甲方予以偿还；如果甲方婚前以个人名义签订房屋买卖协议，只是支付了相当于房屋总价款来说很少一部分的首付款，在婚后以共同财产偿还月供，并且月供总额的比例占到房屋总价款相当大的比重，那么该房屋应当认定为夫妻共同财产，甲方婚前支付的首付款应当认定为甲方对乙方的债权，房屋分割时应当就将该房屋进行折价、变卖或者以其他方式进行处分，并将双方其他的债权债务考虑进去处理。
　　最后，还要考虑到双方在分割房屋时的便利性。如本案中的刘女士，支付的房屋的大部分房价款，且进行了合同签订的行为、产权变动的登记行为，而且房屋产权证书上登记公示的产权人就是刘女士本人，如果认定房屋属于共同财产就需要进行过户、交纳相关税费等一些列的相关事宜，无疑给双方增加了负担，应当充分考虑到对双方的便利性，在不过分违背公平原则的情况下，将该房屋产权界定为产权登记机关公示的权利人为宜。这样才真正符合公平原则。