来源  辛宜耘   不动产与工程法专家

借名买房  指一方（借名人）因不满足限购政策的购房资格或者不方便以自己的名义去购买房屋，而与另一方（被借名人）达成相关协议，以被借名人的名义购买房屋，并将该房屋登记在被借名人名下，由借名人实际支付购房款，借名人对房屋实际占有使用，在满足过户条件或其他约定的情形时将房屋过户给借名人的行为。实践中，由于规避法律或政策、逃避债务、获取贷款等原因，一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形比较常见。
借名人与被借名人对房屋权属产生争议而引发诉讼时，如何正确认定其诉的性质，是确权之诉抑或给付之诉？是借名人对房屋享有所有权还是对被借名人享有债权？相关问题在实践中存在一定争议。
北京地区法院比较倾向于此类诉讼属于给付之诉，上海的法院则认为当事人应当提起确认之诉，全国其他地区的法院做法亦不尽相同。本文以一则案例为切入点对该问题进行分析。
案例

李某与王某、丁某系兄嫂关系。2003年12月2日，李某出资购买了位于北京市某区的房屋。因李某没有工作单位，无法出具单位工资收入证明，不能贷款买房，经李某与王某协商，让王某作为商品房买卖合同一方当事人，借用王某单位出具的工资收入证明的名义购房，王某同意。之后，上述所购房屋的所有权证办理在了王某名下。因王某与丁某离婚一案起诉至法院，丁某要求分割上述房屋的一半，李某遂以王某和丁某为共同被告向法院起诉，称其为上述房屋的实际所有人，房产证虽登记在王某的名下，但其未实际出资，不享有该房产的实际所有权，请求法院判令确认位于北京市某区的房屋所有权归属李某所有。
法院审理认为：根据原告李某主张2003年借用被告王某的名义办理贷款购买了诉争房屋，现诉争房屋权属登记在王某名下，属于典型的借名买房。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产物权登记具有公信力，当事人之间的借名买房约定不能否定物权登记的公信力，对约定以外的第三人更不具对抗效力。
对于借名买房的法律适用问题，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》规定：“十、借名买房的认定和处理：借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续……”该会议纪要属于依照相关法律、行政法规、司法解释制定的关于如何适用法律的指导意见，可资参照。本案审理中，经释明，原告李某不同意变更案由提起合同之诉，坚持直接以所有权确认为由主张权利，请求权基础选择错误。综上，法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定驳回了原告李某的起诉。（引自北京市房山区人民法院(2016)京0111民初10296号《民事裁定书》）
由上述案例可知，法院认为借名人直接以所有权确认为由主张权利的，请求权基础选择错误，即法院认为借名人与被借名人之间只是合同关系，借名人对房屋不享有所有权，而仅对被借名人享有债权，故应当按照给付之诉提起诉讼。
学术观点

在借名人是否为房屋所有权人的问题上，实践中主要存在两种观点：
一种观点认为，如根据当事人提供的购房款支付、房贷的偿还以及双方之间关于借名买房及所有权归属的约定等证据，能够证明在双方之间形成了借名买房关系，则当事人之间的真实意思是借名人购买房屋并取得所有权，被借名人虽然根据相应的房屋买卖合同等文件被登记为房屋所有权人，但这并非当事人的真实意思表示，据此作出的权属登记因此而不具有原因行为的基础，从而导致最终形成的登记权利状态与真实权利状态不一致，此时，不动产登记簿的权利推定力将因有证据证明权属的真实状态而遭到否定，从而应回归真实权利状态，故当事人请求确认物权的，应予支持。这种观点可称为“物权说”。
另一种观点认为，在借名买房中，登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，故是唯一合法的房屋所有权人，借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。这一观点可称为“债权说”。如本文案例中法院援引参照的《北京市高级人民法院关于关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条之规定。
笔者观点

笔者同意“债权说”的观点。
首先，对不动产物权归属的认定不能脱离我国法律规定的不动产物权变动的主要模式这一基础。《物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，确立了基于法律行为发生的不动产物权变动的主要模式即债权形式主义模式。在这一模式下，借名人与被借名人之间的原因行为和不动产登记均是不动产物权变动的生效要件，登记完成标志着不动产物权变动的最终完成。如依照物权说的观点，借名人与被借名人因存在借名买房协议而径行认定借名人对房屋享有所有权，将导致虚化不动产登记在不动产物权变动中的法律作用或效果的后果。
其次，借名买房这一类型的权属争议，应当根据物权行为和债权行为的区分原则，分别从物权法与债权法两个层次进行分析。
从物权法层面上看，借名人因某种原因与被借名人达成借名买房协议，以被借名人的名义购买房屋，进而被借名人与房屋出卖人签署购房合同，且所得的房屋通常也登记在被借名人名下，因此无论是从不动产登记簿的权利推定效力看，还是从房屋所有权发生变动的法律基础看，房屋权属应认定为被借名人所有。从债权法层面上看，虽然房屋应归被借名人所有，但如果借名人与被借名人之间达成的借名买房协议合法有效，它就应当产生债权法上的约束力，被借名人应当严格按照合同履行相应义务，并在条件允许的情况下，协助借名人办理过户手续，使其最终获得对房屋的所有权。
因此，借名人与被借名人虽然约定房屋所有权归属于借名人，但该约定并不发生物权效力，只是在借名人与被借名人之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动的债权债务关系，即该约定仅具有债权效力，被借名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务，借名人因此而成为这一关系下的债权人。
最后，借名买房中的借名人往往是出于规避政策、转移资产、逃避债务等追求自身的某种利益的目的，其应当承担由此带来的房屋所有权得不到法律认可的相应风险。
如按照物权说的观点，以为规避普通商品房限购政策而借名买房为例，则此时可确认借名人的房屋所有权，但这将导致限购政策所要实现的目的的落空。但按照债权说的观点则可较为圆满地得到解决。在借名人与被借名人对房屋权属产生争议时，借名人只享有对被借名人的债权，并不对房屋享有所有权，故其确认所有权的请求不能得到支持。而其对被借名人提出的协助过户登记的请求，则应区分不同情况加以对待：通常情况下，借名买房合同是有效的，只要符合借名人和被借名人之间的真实合意即可，借名人有权要求被借名人协助其办理房屋过户登记。但是在借名人因规避房产限购政策而与被借名人签订借名买房合同时，在借名人于诉讼时仍不具备购房资格或房产不具备转让交易的条件的情形下，其请求因法律上的履行不能而不应得到支持；但当借名人于诉讼时符合了购房条件或者该房屋具备了再行转让交易的条件时，因并不存在继续履行合同的障碍，故可支持借名人主张被借名人协助办理过户登记的请求。
综上，在借名买房纠纷下登记名义人和实际出资人不一致引起房屋权属争议时，应严格区分物权法上的权利归属和债权法上的权利义务，不能顾此失彼，混为一谈。